[부동산 세금]절세를 위해 증여가 답_증여세 절감을 위한 3원칙

세금은 조금만 실수해도 큰 차이가 발생하기 때문에 반드시 전문가의 상담을 받아야 합니다.

지난번에는 증여세가 무엇이고 세율이나 공제금액에 대해서 쉽고 자세하게 알아보았습니다. 궁금하신 분은 맨 아래 링크를 이용해 주세요. 하지만 공부하다 보면 억울하기도 합니다.

"내가 열심히 벌은 돈을 내 가족에게 준다는데 왜 세금을 내야 해!"

세금은 개인이 버는 소득이나 재산, 자산에에 대해서 내는 것입니다. 사실 소득에는 소득세를 내고 있습니다. 이처럼 무상으로 얻는 증여도 버는 소득이나 재산이 됨으로 세금을 매기는 겁니다.

요즘 필요에 의해서 증여를 하시는 분들도 있으시지만, 종합부동산세나 양도세가 너무 과하기 때문에 절세의 목적으로 증여가 활발하게 이루어지고 있습니다.  그렇다면 어차피 내야 하는 세금 합법적으로 가장 적게 내는 방법은 무엇이 있을까요? 크게 3가지로 구분해서 알아보도록 하겠습니다. 

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 1. 분산 증여를 한다!

증여세 테이블

증여금은 위에 테이블에서 봐도 알 수 있듯이 금액이 클수록 세율이 올라가고 사람 별로 공제를 해줍니다. 그렇기 때문에 한 사람에게 증여하는 것보다 나눠서 하는 것이 유리합니다.

간단하게 예를 들어보겠습니다.

Case 1) 부모가 자녀에게 10억을 증여하려고 합니다.

① 혼자 받는 경우 : (10억-0.5억(공제액)) X 30%(증여세율) - 0.6억(누진 공제액) = 2.25억

② 2명의 자녀에게 나눠주는 경우 : (5억-0.5억(공제액)) X 20%(증여세율) - 0.1억(누진 공제액) = 0.8억

                                             (5억-0.5억(공제액)) X 20%(증여세율) - 0.1억(누진 공제액) = 0.8억 ▶ 총 1.6억       

1명의 자녀에게 증여하면 세금이 2.25억이고, 2명에게 나눠서 주면 1.6억으로 약 6천5백만 원을 절감할 수 있습니다.

 

사실 더 중요한 것은 아래 케이스입니다. 이 글을 보시는 분들은 다들 부동산 증여에 관심이 많으신 분들일 텐데요. 가장 도움이 되는 방법입니다.

 

Case 2) 부모가 결혼한 자녀에게 시가 10억의 아파트를 증여한다.

부동산 분산 증여

① 혼자 받는 경우 : (10억-0.5억(공제액)) X 30%(증여세율) - 0.6억(누진 공제액) = 2.25억

② 자녀와 며느리 or 사위에게  나눠주는 경우 : (5억-0.5억(공제액)) X 20%(증여세율) - 0.1억(누진 공제액) = 0.8억

                                                            (5억-0.1억(공제액)) X 20%(증여세율) - 0.1억(누진 공제액) = 0.88억

                                                            ▶ 총 1.68억       

1명의 자녀에게 증여하면 세금이 2.25억이고, 부부 공동명의로 나눠서 주면 1.68억으로 약  5천7백만 원을백만원을 절감할 수 있습니다. 이렇듯 결혼한 자녀에게 부동산을 증여할 경우에는 부부 내외로 반반 나눠서 주면 훨씬 세금을 줄일 수 있습니다.

 

 

2. 기간을 활용한다!

기간을 활용하면 자녀가 31살이 될 때까지 1억 4천만 원을 증여세 한 푼도 안 내고 증여할 수 있습니다. 이는 바로 증여세 부과제척기간이 10년이기 때문인데요, 10년 동안 증여한 금액의 합산을 증여금으로 인정하고 10년이 지난 이후에는 다시 리셋돼서 합산하기 시작합니다. 매달 적금을 넣듯이 10년 단위로 증여를 하면 됩니다.

기간 활용 증여 방법

미성년자에게는 2천만 원, 성인 자녀에게는 5천만 원까지 10년 단위로 증여 공제가 됩니다.

위의 표에서 보면 알 수 있듯이 공제금액에 딱 맞춰서 진행하면 아이가 31살이 될 때까지 1억 4천만 원 증여가 가능하고 증여세는 안 냅니다. 만약 이 금액을 한 번에 준다고 하면 9백만 원의 세금이 붙습니다.

더 많은 금액을 효율적으로 증여하려고 하면 최저 세율을 지키면 됩니다. 공제금액보다 1억씩 많게 31살까지 4번 증여하면 총 5억 4천만 원이 증여되고 세금은 각 1천만원씩 총 4천만원이 됩니다.

이 역시 한 번에 증여하면 8천8백만 원으로 2배가 넘게 차이가 납니다.

 

 

3.공시 가격 조정 전에 한다!

마지막은 증여 시점에 대해서 말씀드리겠습니다. 계속해서 세금이 올라가는 추세라 오늘이 가장 싸게 증여하는 날이 되고 있습니다. 그러나 꼭 지켜야 하는 선도 있는데요 이는 바로 공시 가격 공시 이전에 해야한다 입니다. 정부 정책으로 공시가격과 실거래가의 괴리율을 줄이기 위하여 2030년까지 90%까지 올린다는 로드맵을 발표했습니다. 20년에는 공동주택 공시가격 현시화율이 69%였으니까 앞으로 가파르게 상승할 예정입니다. 올해는 이 현실화율 증가 정책과 집값 폭등이 겹쳐져 작년 대비 공시가격 19%나 올랐다고 합니다.

그럼 이게 무슨 상관일까요???

바로 취득세 때문입니다. 취득세는 공시가 기준으로 산정합니다. 증여는 증여세에서 끝나는 것이 아니라 주택을 취득했으므로 취득세도 내야 합니다.

증여 취득세율도 강화됨에 따라 기존 3.5%에서 조정지역 내 3억 원 이상은 12%로 급등했습니다. 사실 12%라니 너무 높은 거 아닐까요? 세율은 확정이 되어있기 때문에 공시 가격이 조금이라도 쌀 때 해야 합니다.

공시지가 변화에 따른 취득세

21년 현재 현실화율이 70% 정도니까 실거래가 10억 아파트의 공시지가는 7억 정도입니다. 취득세율 12% 계산하면 8천4백만 원의 취득세가 나옵니다.

30년 현실화율 90%가 되면 실거래가 10억 아파트의 공시지가는 9억, 취득세는 1억 8백만 원이나 됩니다.

이는 아파트 가격이 상승하지 않았다는 조건이므로 실제로는 더욱 급상승하겠지요!

취득세에 대한 건 다음 시간에 더 자세하게 알아보겠습니다.

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지금까지 증여세 절감 방법에 대해서 크게 3가지로 나눠서 알아보았는데요 보시니까 어떠신가요? 조금은 방향이 잡히실까요? 원래 어려운 부동산 세금 날이 갈수록 더 어려워지고 있습니다. 그러나 모르면 안 되니까 꾸준히 공부해나가야겠습니다. 이글이 잘 이해가 안 되시거나 증여세에 대해서 더 자세히 알고 싶으시면 이전 글 먼저 읽어주세요.

감사합니다.

[부동산 세금]증여 뜻부터 증여세율까지 쉽고 자세하게 알아보자

[부동산 세금]증여 뜻부터 증여세율까지 쉽고 자세하게 알아보자

 

 

세금은 조금만 실수해도 큰 차이가 발생하기 때문에 반드시 전문가의 상담을 받아야 합니다.
21년 기준이며, 상담 전 공부를 위한 참고 자료로 사용해주세요.
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