[부동산 세금] 종부세 계산 및 절세 방법_종합부동산세 제대로 알기

세금은 조금만 실수해도 큰 차이가 발생하기 때문에 반드시 전문가의 상담을 받아야 합니다.

종부세_종합부동산세

요즘 들어 관심이 급상승하고 있는 세금이 하나 있습니다. 종부세라고도 불리는 종합부동산세. 예전에는 남의 일처럼 느껴졌었으나 집값이 급등하면서 주변에서 종부세 때문에 죽겠다는 이야기가 많이 들리기 시작합니다. 2005년부터 시행된 이 세금이 왜 올해에 갑자기 이슈가 되었을까요?

21년에는 약 100만 명이 납세자로 지정되었고, 작년 대비 2배 정도 증가한 8조 6천억의 세금이 징수되었기 때문입니다. 대한민국 국민 5천만 명 중 100만 명이면 2%밖에 안되지만 기존 대비 많은 사람들이 내게 되었고 금액도 올랐지요. 이제는 주택 가격이 지속해서 오르고, 공시지가 현실화율이 높아지면서 언제 내 일이 될지 모릅니다. 과연 종부세는 어떤사람들이 내고 얼마를 내길래 그러는 걸까요? 또 절세하는 방법은 어떤 게 있을까요?

종부세 기준과 계산, 절세방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

종부세 과세 기준

기준일 : 6월 1일
납부일 : 12월 1일 ~ 15일

과세 대상		과세 기준
주택	1주택자	공시 가격 11억 초과
	다주택자	공시가격 6억 초과
종합합산토지	(나대지 등)	공시가격 5억 초과
별도합산토지	(상가 등)	공시가격 80억 초과

우선 기준일은 매년 6월 1일이 됩니다. 주식의 배당금이랑 비슷한데요. 단 하루만 보유해도 종부세는 부과됩니다. 5월 31일에 취득했다면 그 해 종부세 과세 대상자가 되는 것이지요. 앞으로는 이사 시즌에 따라 주택 가격이 달라지는 것처럼 매매에도 영향이 있지 않을까 합니다. 기준은 6월 1일이지만 발행은 12월에 되고 납부일은 1일~15일 이내에 내면 됩니다. 재산세는 7, 9월 두 번에 나눠 반씩 나오는데 반해 한번에 크게 나와 체감상으로 더 크게 느껴지죠. 

그럼 과세 대상이 되는 기준 금액은 얼마일까요? 종부세는 인별 합산 과세입니다. 세대가 아니라 사람별, 유형별로 공시지가를 합산해 위 테이블의 금액을 넘으면 종부세 납부 대상이 되는 것이지요.

예를 들어 1가구 1 주택자가 공시 가격 10억의 아파트를 가지고 있으면 종부세 대상이 아닙니다. 반대로 다주택자는 주택 합산 가격이 10억이면 6억을 초과하므로 종부세 과세 대상이 됩니다.

종합합산토지는 나대지와 같은 아무 용도가 없는 토지 등을 말하는데요, 토지 활용에 대한 징벌적 과세로 과세기준이 낮습니다. 사실 저런 토지는 공시가도 낮기 때문에 5억이면 크기가 크겠네요.

상가와 같은 별도 합산토지는 공시 가격 80억이므로 과세 기준이 높습니다.

 

 

종부세 계산

종합부동산세의 계산은 상당히 어렵습니다.

{인별 합산 공시 가격 - 공제금액 6억(1 주택자는 11억)} X 공정시장 가액비율 95%(22년 이후 100%)
= 과세표준 X 세율
= 종부세액 - 재산세 중복분 - 1 주택세액공제(장기보유, 고령자)-상한 초과 세액공제
= 결정세액 + 농어촌 특별세(종부세 X20%)
= 최종세액

공시 가격에서 공제금액을 빼주기 때문에 1 주택자는 11억, 다주택자는 6억 이하면 0이 되어 이미 과세표준이 0이 됩니다.

세율도 한 번 알아보겠습니다.

■ 종합부동산 세율

과 표	일반		3 주택 / 조정지역 2 주택 이상
	개정(12.16 대책)	법인(6.17 대책)	개정(12.16 대책)	개정(7.10 대책)	법인(7.10 대책)
3억 이하	0.6%	3.0%	0.8%	1.2%	6.0%
3 ~ 6억 이하	0.8%		1.2%	1.6%
6 ~ 12억 이하	1.2%		1.6%	2.2%
12 ~ 50억 이하	1.6%		2.0%	3.6%
50 ~ 94억 이하	2.2%		3.0%	5.0%
94억 초과	3.0%		4.0%	6.0%

계산식만 봐도 복잡하고 알아야 할 것이 너무 많습니다. 그래서 직접 계산하기보다는 계산기를 활용하시면 편합니다.

'ezb종부세 계산기'를 검색하시거나, 국세청 홈택스를 이용하여 모의 계산이 가능합니다.

ezb종부세 계산기 사이트

하지만 위 식을 통해 어떻게 해야 종부세 절감을 할 수 있는지 나옵니다.

 

 

종부세 절세 방법

1. 인별 합산 공시 가격을 낮춘다.

 ① 1 주택자의 경우는 공동명의가 유리합니다.

  → 만약 1 주택자가 20억짜리의 집이 있다고 가정해보겠습니다. 단독명의이면 공제금액 11억을 제하고 9억에 대한 과세표준  1.2%를 적용받지만, 공동명의로 각각 10억이 되면 각 6억씩 공제가 되고 과세 표준이 4억이 되어 0.8% 적용받습니다. 율도 낮고 과세 표준액도 낮기 때문에 공동명의가 유리합니다.

 ② 다주택자는 인별 단독 명의가 유리합니다. 

  → 세율에서 보면 일반 세율보다 다주택자가 약 2배 정도까지 높습니다. 

다시 한번 예를 들어보겠습니다. 10억짜리 아파트 2채가 있습니다. 부부가 각각 공동명의로 가지고 있으면 공시가액 10억 공제금액 6억 해서 과세표준은 4억으로 세율 1.6% 적용받습니다. 인별 다주택자이기 때문입니다. 그러나 각각 단독명의로 한 채씩 가지고 있으면 공시가액, 공제금액, 과세표준도 동일하나 세율 0.8%로 낮아집니다.

 

 

 

2. 1세대 1 주택이 유리하다

이는 똘똘한 한 채를 밀고 있는 정부의 방침이 적용된 것입니다. 1주 택일 때 세율도 낮지만 장기보유공제, 고령자 공제와 같은 추가 공제들이 있어 1 주택에 대한 혜택을 주고 있습니다. 그러므로 양도나 증여를 통한 세대별 주택수를 낮추는 게 절세를 위한 중요한 해법입니다.

■종부세 공제 항목

고령자 공제		장기보유주택
60 ~ 65세	20%	5 ~ 10년	20%
65 ~ 70세	30%	10 ~ 15년	40%
70세 이상	40%	15년 이상	50%

※ 1세대 1 주택자만 적용(1세대 1주택 부부 공동명의 시 비교 선택 가능)
※ 세액 공제 한도 합계 80%

증여나 양도에 대해서는 지난 시간에 자세하게 알아보았습니다. 아래 링크 남겨둘게요.

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오늘은 다들 관심이 많은 종부세에 대해서 알아보았습니다. 세법은 알 수록 복잡하지만 모를수록 손해라는 것을 알게 되네요. 절세도 전략이고 전략을 세우기 위해서는 많은 공부가 필요할 듯합니다.

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세금은 조금만 실수해도 큰 차이가 발생하기 때문에 반드시 전문가의 상담을 받아야 합니다.
21년 기준이며, 상담 전 공부를 위한 참고 자료로 사용해주세요.
충분한 공부가 되어야 좋은 상담을 진행할 수 있습니다.