[부동산 세금]양도세_양도소득세 계산 방법_알기쉽게 정리

세금은 조금만 실수해도 큰 차이가 발생하기 때문에 반드시 전문가의 상담을 받아야 합니다.

양도소득세

지난번까지 증여세, 취득세에 대해서 알아봤습니다. 두 가지 모두 중요하지만 사실 가장 관심이 많으신 건 바로 양도세일 듯합니다. 원래는 양도소득세로서 소득에 부과되는 세금인데요. 양도세에 대한 기본 정보와 양도소득세율, 계산 방법 등 알기 쉽게 공부해보도록 하겠습니다.

 

양도소득세란?

 양도세란 '개인이 부동산, 주식과 같은 파생상품 또는 부동산에 관한 권리를 양도할 때 생기는 이익에 부과되는 세금'입니다. 쉽게 설명하면 어떤 사람이 주택과 같은 부동산을 팔 때 발생하는 이익에 부과되는 세금입니다.

손해를 보고 팔게되면 발생하지 않고 개인이 아니라 법인이면 양도세가 아닌 법인세가 발생하게 됩니다. "내가 비싸게 잘 파는데 왜 세금을 내래?"라고 할 수도 있지만 여러분들이 벌어들이는 수입에도 이미 소득세가 부과돼서 제외하고 받고 계세요. 그래서 세전 연봉과 세후 연봉의 차이가 나는 것이죠.

 

 

유상양도와 무상양도

양도는 쉽게 말해서 다른 사람에게 주는 것을 말합니다. 이때 대가를 지불하냐 안 하느냐에 차이에 따라 유상양도와 무상양도로 나눠집니다.

유상양도와 무상양도

가장 대표적으로 일어나는 무상양도는 부모 자식 간의 증여입니다. 그래서 이를 예로 들어보겠습니다. 부모 자식 간은 특수관계자 간 거래가 되고 "뭐 가족끼리 하는 건데"라고 생각하시면 안 됩니다. 모든 거래에 대한 증명 및 증빙이 완벽해야 합니다. 

이제 결혼하려는 자녀에게 부모님이 100억짜리 건물 한 채를 명의 이전해주었습니다. 이때 자녀가 부모님에게 100억 가량의 현금을 입금해주었으면 정당한 가격을 치르고 매매 거래가 이루어지는 형식이 됩니다. 대가를 지불했으므로 유상 양도가 되고 부모님은 처음 빌딩을 구매한 가격과 매매가 차액에 따라 양도소득세를 내게 됩니다.

이 번에는 위와 똑같이 자녀에게 부모님이 100억짜리 건물을 명의 이전했습니다. 그런데 어떠한 현금 거래 내역이 없습니다. 이러면 대가를 지불하지 않고 받았기 때문에 무상양도, 즉 증여가 됩니다. 증여는 양도세와 다르게 받는 측에서 지불해야 하므로 수증자(자식)가 100억에 대한 증여세를 내게 됩니다. 증여세에 더 자세한 내용은 제 지난 글들 보시면 되겠습니다.(맨 아내 링크 걸어 둘게요!)

나중에 자세히 다뤄보겠지만 부담부 증여는 어떻게 될까요? 부담부 증여는 부채가 있는 부동산에 함께 증여를 하는 것으로 비율에 따라 부채와 증여로 나누어져 증여분만큼은 증여세를 부채가 넘어간 만큼은 양도차익이 발생함으로 부모님 측에서 양도세 과세 대상이 됩니다. 조금 어렵지만 부담부 증여는 다시 다뤄볼게요!

 

 

 

양도세율은?

그렇다면 가장 중요한 양도소득세 계산은 어떻게 할까요? 

양도소득세 계산

기본적은 계산 법은 위와 같습니다. 매매한 금액에서 구입했던 금액과 필요경비를 뺍니다. 필요경비는 취득세, 중개수수료 등이 들어가고 입증이 가능해야 합니다. 인테리어는 샷시, 보일러 등과 같이 변환되지 않는 지출만 인정이 돼서 보통은 인정받기가 어렵습니다. 그렇게까지 빼면 이 부동산을 판매함으로써 이익을 보는 금액인 양도차익이 나옵니다. 오래 거주하신 분들을 위해 기간에 따라 장기 보유 특별공제를 적용해주고 사람별로 기본 250만 원 공제를 해줍니다. 연간 250만 원이므로 1년에 2채를 거래하게 되면 한 채는 받을 수 없게 되고 만약 공동명의라면 500만 원이 되겠네요. 그러고 나면 과세 표준 금액이 나오고 금액에 따라 세율이 곱해집니다. 계산한 산출세액에 지방세(10%)를 더하면 최종 납부액이 나오겠네요.

양도세 테이블

양도세의 기본세율은 위 테이블과 같습니다. 최소 6%에서 45%까지 금액에 따라 다르게 되고 증여세와 마찬가지로 금액에 세율을 곱하고 누진공제액을 빼주면 됩니다. 그러나 구매한 지 얼마 안돼서 파는 단기 매매와 다주택자에 대해서는 징벌적 규제로 인해 세율이 강화되게 되었습니다. 집을 2년 이상 보유했다고 하더라도 3 주택자가 10억 이상의 조정지역 내 주택을 판매하게 되면 최대 75%에서 지방세까지 붙게 되면 82.5% 정도의 양도세가 발생하게 됩니다. 여기서 하나의 팁이 발생하는데요 다주택자 중과세율은 조정대상 지역 내 주택 매각 시입니다. 그러므로 여러 채를 가지고 계신 분이라면 비조정 대상 지역에서 먼저 판매를 해 주택수를 낮추는 게 양도세를 줄일 수 있는 방법이 되겠네요.

 

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오늘은 이렇게 양도소득세에 대해서 알아보았습니다. 양도세가 뭐고 왜 내야 하는지. 또 계산하는 방법과 양도세율 테이블까지 알기 쉽게 알아보았는데요. 다음 시간에는 양도소득세를 줄이는 방법인 비과세, 일시적 2 주택, 장기보유 특별공제에 대해서 조금 더 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

위에서 말씀드렸던 증여세는 아래 링크 남겨둡니다.

[부동산 세금]증여 뜻부터 증여세율까지 쉽고 자세하게 알아보자

[부동산 세금]증여 뜻부터 증여세율까지 쉽고 자세하게 알아보자

 

 

세금은 조금만 실수해도 큰 차이가 발생하기 때문에 반드시 전문가의 상담을 받아야 합니다.
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