[부동산 세금]취득세 완벽 정리_취득세율, 절감방법, 오피스텔, 증여 취득세

세금은 조금만 실수해도 큰 차이가 발생하기 때문에 반드시 전문가의 상담을 받아야 합니다.

 

 

우리가 부동산 증여를 하던 집을 구입하든 간에 내야 하는 세금이 있습니다. 바로 취득세인데요, 이전에는 간단했던 세율이 복잡해져서 많은 어려워졌습니다. 기존에는  1~4% 정도 내에 있었으나 현행은 1~12%에 이르기까지 크게 올랐습니다. 세율도 많이 올라가고 편차가 큰 만큼 공부가 필수겠네요. 지금부터 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

취득세 계산

 

취득세란?

무상 취득이든 유상취득이든 상관없고 부동산 뿐만이 아니라 차량, 선박, 회원권까지 거의 모든 재산을 취득할 때 부과되는 지방세입니다.

취득세율

취득세는 위 테이블 세율에 따릅니다. 보기에 매우 복잡하지요? 하나씩 알아보도록 하겠습니다.

우선 무주택자가 집을 매입하면서 1주택자가 된다고 하면, 금액에 따라 세율이 달라지게 됩니다.

 1) 금액에 따라 : 취득세는 6억 이하 1.0%, 9억 초과 3.0%이며 6~9억 사이는 계산식에 의해 1.0~3.0% 사이에 나옵니다.

 2) 전용 면적에 따라 : 농특세가 달라집니다. 85제곱미터를 기준으로 이하 0%, 초과면 0.2%입니다.

 3) 교육세는 취득세의 10%입니다.

그래서 1주택자들은 1.1~3.5% 사이의 취득세가 나옵니다. 

그러나 2주택, 3 주택자는 갑자기 급증해서 최대 최대 13.4%까지도 부과됩니다. 어마어마하네요. 다주택자를 제한하고 투기를 막기 위해 취득세를 주택수와 크기로 중과해놓은 것이 보이네요.

그리고 중요한 것은 취득세는 공시지가로 계산합니다.

 

 

 

취득세를 절감하려면?

취득세를 절감하는 방법에는 무엇이 있을까요? 취득세 테이블에 답이 있습니다. 구분에 보면 주택수 아래 일시적 2 주택이라고 쓰여 있는 거 보이시나요?

제가 현재 집을 한 채 가지고 있는 상태에서 한 채를 더 구입하면 2주택이 돼서 중과 세율에 해당되지만 일정 조건을 해당하면 1 주택으로 취급됩니다.

기존 주택	신규 주택	일시적 2주택 기간
조정 지역	조정 지역	1년
비조정 지역	조정 지역	3년
조정 지역	비조정 지역	일반 취득 세율
비조정 지역	비조정 지역	일반 취득 세율

위 표와 같이 현재 조정 지역에 살고 있는데 새로운 주택을 조정 지역에서 했다면 1년 이내에 기존 주택을 매각해야 합니다. 비조정 지역에 살고 있는데 조정 지역으로 이사 오면 3년 이내에 처분해야 하지요.

위 표에서 중요한 건 신규 주택이 비조정 지역일 경우 일반 취득 세율을 부과한다는 것입니다. 인구 밀도를 낮추기 위한 방안이지 않을까 하네요.

일시적 2 주택이 양도세와 헷갈리기 쉽습니다.
취득세는 위에서 말씀드린 것처럼 지방세에 해당하고, 양도소득세는 소득세법에 해당합니다. 그래서 규정이 다른데요.
■ 양도소득세 일시적 2주택
 → 기존 주택 구입 후 1년 이후에 신규 주택 구입, 3년 이내 기존 주택 매매
   → 2018.09.13 대책 이후 : 조정 지역 내 구입 주택은 2년 이내 매매(기존 3년에서 축소)
   → 2019.12.16 대책 이후 : 조정 지역 내 구입 주택은 1년 이내 매매, 1년 이내 신규 주택 전입 완료
* 신규 주택에 임차인이 거주 중이면 임대차 계약 종료까지 연장(최대 2년)

차이점을 정리해보면,

취득세에는 신규 주택 구매에 대한 1년 기간, 임차인 거주에 대한 연장 조건이 없습니다. 그러니 양도소득세와 취득세를 구분해서 생각하셔야 해요.

 

 

 

취득세 배제? (오피스텔은?)

취득세, 양도세 등 부동산 세금을 계산할 때 가장 고민이 되는 것 중 하나가 내가 가지고 있는 오피스텔은 주택수에 포함될까? 이 분양권은 어떻게 되는 거지? 이런 것들입니다. 오피스텔 같은 경우 청약할 때는 포함이 안되고 분양권은 포함이 되지요. 취득세에서는 어떨까요? 발표에 대해서 알아야 합니다.

시 점	구 분	내 용
2020.07.10 대책	전에 계약	대책 미적용 → 일반 취득세율(1~3%) 이전 계약 증빙 시 이후에 잔금 치뤄도 중과 세율 적용 X
2020.08.12 대책	이후 취득	다주택자 중과 취득세 +오피스텔, 분양권, 입주권 주택 수 포함

7.10 대책으로 취득세율이 강화되었습니다. 그래서 그전에 계약을 증빙할 수 있으면 잔금을 나중에 치르더라도 기존의 일반 취득세율로 산정이 됩니다.

8.12 대책은 더욱 강화되어 오피스텔, 분양권, 입주권의 계약도 주택수에 산정이 되었지요.

그럼 그 사이에 이뤄진 계약은 어떨까요? 오피스텔 같은 경우에는 빠르게 잔금처리까지 하면 가능하겠지만 문제는 분양권입니다. 7.10일~8.12일 사이에 분양권 계약이 이루어졌다면 잔금을 치르는 시점의 주택수가 산정이 되고 다주택자로 처리될 확률이 높겠네요.

취득세에 산정 안 되는 주택은
1. 2020.08.12 이전 취득한 오피스텔, 분양권, 입주권
2. 공시가 1억 이하 주택(정비사업은 제외)
3. 무허가 건축물(건축물로 안 봄)

 

 

증여 취득세는?

기존에 증여 취득세는 3.5%에서 현행 13.4%에 육박할 정도로 급증하였습니다.

증여 취득세

주택수, 조정대상 지역 여부 등의 차이가 있으므로 정확한 내용은 '증여 취득세 계산기'라고 검색해보시면 편하게 계산이 돼서 나옵니다. 위 테이블은 참고해주세요.

 

오늘은 취득세에 대해서 알아보았습니다. 생각보다 여러 정책들이 얽혀있어서 시점에 따라 세율, 주택수 산정도 다르고 양도세, 증여세와 같은 다른 세금들과 많이 혼동될 수밖에 없네요. 많은 공부를 통해 미리 준비하고 전문가 상담까지 진행되어야 더 확실한 준비가 될 듯합니다.

세금은 조금만 실수해도 큰 차이가 발생하기 때문에 반드시 전문가의 상담을 받아야 합니다.
21년 기준이며, 상담 전 공부를 위한 참고 자료로 사용해주세요.
충분한 공부가 되어야 좋은 상담을 진행할 수 있습니다.