[부동산 세금]양도세 비과세, 절세 방법_조건, 기준, 일시적 2주택, 장기보유, 12억 완화

세금은 조금만 실수해도 큰 차이가 발생하기 때문에 반드시 전문가의 상담을 받아야 합니다.

 

지난번에는 양도세가 무엇이고 어떻게 계산하는지에 대해서 알아보았습니다. 글이 너무 길어져서 이렇게 나눠 쓰게 되었는데요, 어떻게 보면 가장 알고 싶은 내용은 이번 내용이 아닐까 생각됩니다. 부동산 매매 시에 양도차익을 얻었다고 무조건 세금을 내는 것은 아닙니다. 이를 잘 알면 작게는 몇천만 원에서 수억까지도 절약할 수 있는데요, 양도세 비과세 기준에 대해서 지금부터 알아보도록 하겠습니다.

양도소득세 비과세

비과세 조건

원칙 : 1세대 1주택 + 2년 보유
2017.8.3 이후 조정대상지역 취득한 주택은 1세대 1주택 +2년 거주

우선 행당되는지 조건에 대해서 알아보겠습니다. 양도세 비과세의 기준은 1세대 1 주택이 기본이며 2년 이상 그 주택을 보유하고 있으면 조건이 됩니다. 그러나 17년 8월 3일 이후 조정대상 지역에 있는 주택을 취득했다면 보유뿐만이 아니라 거기에 실거주를 해야지만 비과세 기준을 충족할 수 있습니다. 원칙대로면 집에서 거주하지 않고 다른 곳에서 월세나 전세로 살기만 해도 2년이 지나면 됐지만 2년 거주 조건은 꼭 그 주택에서 살아야 되는 것이지요. 주거 목적의 똘똘한 한 채를 강조하는 정책입니다.

그렇다면 취득해놓은 주택이 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택이 나중에 조정대상지역으로 지정이 되면 어떻게 될까요? 이는 취득 당시 기준으로 적용이 됨으로 보유만 해도 되겠네요.

취득일 기준 :
잔금일, 등기일 중 빠른날

만약 조정 대상 지역에 2017년 8월 2일에 잔금을 치르고 8월 4일에 등기를 쳤으면 보유일까요? 거주일까요? 둘 중 빠른 날이 취득일로 간주하기 때문에 잔금일이 취득일이 되고 8월 3일 이전이므로 보유만 해도 비과세 혜택을 받을 수 있게 됩니다.

 

 

비과세 금액

비과세이면 기준을 충족하면 양도세가 전면 감면되는 것일까요? 그건 아닙니다.

1세대 1 주택 양도소득세 비과세 : 9억 이하 주택
9억 초과 : 양도차익 X {(양도가액 - 9억)/양도가액}

1세대 1 주택인 경우 조건을 충족하면 9억 이하의 주택은 비과세가 됩니다. 계산 식에서도 9억을 넣으면 '0'이 나오게 되죠. 그렇다면 9억이 넘는 주택은 어떻게 될까요?

예) 2018년 1월 1일 조정대상지역 주택 8억에 구매 후 3년 거주 2021년 1월 1일 10억에 판매

조정지역에 2년 이상 거주했으므로 비과세 기준에 충족했습니다. 그럴 때 양도가가 9억을 넘었으므로 위에 식에 대입해보겠습니다.

(10억-8억) X {(10억 -9억)/10억} = 2억 X (1/10) = 2천만 원이 됩니다.

만약 거주하지 않고 보유했다고 하면 양도소득세 기본세율로 계산해서 양도차익 2억, 세율 38%, 누진공제 1,940만 원으로 약 5천6백만 원 정도 나오게 됩니다.(비과세 계산하는 법은 전 글을 봐주세요. 아래 링크 참고)

비과세 혜택으로 3천만 원 이상 아낄 수 있게 되는 것이지요. 

그런데 최근에 양도세 비과세 혜택을 완화해주는 움직임이 보이고 있습니다. 바로 9억에서 12억으로 비과세 금액을 증액해주는 것인데요 21년 12월 중순쯤 시행될 예정입니다.

1세대 1 주택 양도소득세 비과세 : 9억 이하 → 12억
12억 초과 : 양도차익 X {(양도가액 - 12억)/양도가액}

다시 한번 아까와 같은 예를 들어보겠습니다.

예) 2018년 1월 1일 조정대상지역 주택 8억에 구매 후 4년 거주 2022년 1월 1일 10억에 판매

12월에 위와 같은 혜택이 적용 시행되고 나면 12억 이하 주택이므로 감면됩니다.

 

 

 

일시적 1세대 2 주택 비과세

그렇다면 현재 살고 있는 집에서 새로 살집을 구해서 이사 가는 경우에는 비과세가 안 되는 걸까요? 아닙니다. 일시적 1세대 2 주택 비과세 혜택이 있습니다.

일시적 1세대 2주택 양도세 비과세

2018.9.14 이후 조정대상지역 신규 취득주택은 3년 → 2년 이내 처분
2019.12.17 이후 조정대상지역 신규 취득주택은 2년 → 1년 이내 처분, 1년 내 신규 주택 전입
신규주택에 임차인이 살고 있으면 임대차 계약 종료 시점까지 전입 기간 연장 가능(최대 2년)

투기를 막고 실거주를 장려하려는 정부의 정책으로 인해 비과세 기준이 적용되고 있습니다. 투기 목적이 아니면 1년 이내에 집을 구매할 경우가 거의 없지요. 그리고 이사를 가더라도 기존 주택을 3년 이내에 처분해도 된다는 유예기간을 두었습니다. 그러나 이를 이용하는 경우가 많아지다 보니 2년에서 1년 + 1년 내 신규 주택 전입이라는 기준까지 강화되었습니다. 그러나 임차인 보호를 위하여 신규주택에 거주하고 있는 임차인을 강제로 쫓아내지는 못하고 다음 임대차 계약까지 전입 기간을 연장해줍니다.

 

장기보유 특별공제

마지막으로 양도세를 절감할 수 있는 장기보유 특별공제에 대해서 알아보겠습니다.

양도소득세 장기보유 특별공제

장기보유 특별공제 테이블은 2019.12.16 대책 이후 2021년 1월부터 시행 기준입니다.
1세대 1 주택자, 거주기간 2년 이상 or 보유기간 3년 이상에 한정 

지난번에 공부했던 양도소득세 계산 방법입니다. 양도차익에서 바로 절감해주는 게 장기보유 특별공제인데요, 기간에 따라서 율이 달라집니다. 이전에는 다주택자도 적용이 됐었고 최대 80%까지도 적용을 해주며 공제율이 높았습니다. 그러나 이 역시도 강화되면서 보유 또는 거주기간에 따라 최대 40%까지 적용이 됩니다. 낮아지긴 했지만 단기 차익을 노리는 거래가 아니고 오랜 기간 보유했다면 혜택을 받을 수 있습니다.

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오늘은 어제에 이어 양도세 절세 방법에 대해서 알아보았습니다. 다른 것도 마찬가지겠지만 세금만큼 알고 모르고 가 확연히 달라지는 것도 많이 없을 것 같습니다. 특히 부동산 같은 경우는 금액이 크기 때문에 조금의 공부로 큰돈을 아낄 수도 놓칠 수도 있습니다. 많이 공부하시고 전문가 상담을 통해 최적의 길을 찾아보시길 바랍니다.

양도세 계산에 대해서 자세히 알고 싶으시면 아래 링크 참고 부탁드릴게요.

[부동산 세금]양도세_양도소득세 계산 방법_알기쉽게 정리

[부동산 세금]양도세_양도소득세 계산 방법_알기쉽게 정리

 

 

세금은 조금만 실수해도 큰 차이가 발생하기 때문에 반드시 전문가의 상담을 받아야 합니다.
21년 기준이며, 상담 전 공부를 위한 참고 자료로 사용해주세요.
충분한 공부가 되어야 좋은 상담을 진행할 수 있습니다.