[부동산 세법] 특수관계자간 저가양도(가족간 거래)_3억 싸게? 자세히 알아야한다.

세금은 조금만 실수해도 큰 차이가 발생하기 때문에 반드시 전문가의 상담을 받아야 합니다.

아파트

부동산 급등을 막기 위하여 정책으로 양도세 중과, 취득세 상향 등과 같은 다주택자에게 불리한 법안들이 적용되고 늘어나고 있습니다. 세금으로부터 벗어나는 방법은 세대 당 가구수를 줄이는 것인데요. 그러기 위해서는 매매나 증여 밖에 없습니다. 증여에 대해서는 저번 시간에 알아보았습니다. 그럼 이런 생각도 드실 텐데요.

"가족 간에 파는 것이니 시세보다 조금 더 싸게 팔면 되지 않을까? 그러면 증여세도 안 내고, 취득세도 줄고, 싸게 팔면 양도세도 적게 되니까 모든 게 해결이네!!!"

일부는 맞고 일부는 틀렸습니다. 뭐가 맞고 뭐가 틀린 지 특수관계자 간 저가 양도! 알기 쉽게 자세하게 설명드리도록 하겠습니다.(꼭 끝까지 읽어주세요)

 

 

증여세 복습

일단 간단하게 증여세율에 대해서 복습해보겠습니다.(자세한 내용은 하단 링크의 지난 글 참고 부탁드릴게요.)

증여세율

증여세는 관계에 따라서 10년마다 일정 금액을 공제를 해주고, 금액에 따라 과세표준 세율이 적용됩니다.

증여세 예시

예를 들어서 2 주택자인 부모님이 주택수를 줄이기 위하여 자식들에게 증여를 진행한다면, 증여세는 약 2억 2천만 원이 나옵니다. 추가로 약 공시지가가 60%라고 가정했을 때, 증여 취득세율 12%를 적용하여 8천만 원 정도가 되어 총 3억 정도의 세금을 내야 합니다. 그래서 세금을 줄이기 위한 방법을 고민하다가 번뜩이는 아이디어가 생각납니다. "가족이니까 싸게 팔면 되는 거 아니야?"

 

특수 관계자 간 저가 양도

상속세 및 증여세
 - 특수 관계자 간 (시가의 30% or 3억 중 적은 금액) 이하의 매매 거래는 증여세가 부과되지 않는다

결론부터 말씀드리면 가능합니다. 위에서 말씀드린 대로 30%나 3억 중 적은 금액까지 가능하니까 위와 같이 10억 인 경우 최대 7억까지 매매를 할 수 있습니다.(※ 20억이면 30%인 6억과 3억 중 작은 금액으로 17억 까지 매매 가능합니다.)

만약 10억 인 아파트를 5억에 매매하면 어떻게 될까요? 그러면 차액인 5억에서 30%인 3억을 제외한 2억은 중여로 과세가 됩니다. 그러면 대출을 받던지 해서 저가 매도를 하면 끝일까요? 증여에 대한 부분은 괜찮지만 문제는 양도세입니다

양도세(소득세법)
 - 특수 관계자 간 (시가의 5% or 3억 중 적은 금액) 이하의 매매 거래는 거래 가격으로 측정된다.
   더 낮은 금액으로 거래 시 시가로 양도가액 측정 낮은 금액의 거래는 인정이 안된다.

다시 위에서 말씀드린 시세 10억인 아파트(취득가 5억 가정)를 특수 관계자에게 7억에 매도하면 양도차익이 2억일까요?

아닙니다. 양도세에 대해서는 시가의 5% or 3억 중 적은 금액까지만 인정이 됩니다. 10억의 5%인 5천만 원 이상이 차이가 났기 때문에 위와 같은 경우에 양도세는 10억에 양도한 것으로 산정되어 양도세가 부과됩니다.

양도세 계산

7억에 매매거래를 하였더라도 양도세는 10억으로 되어 양도세만 3억이 부과되겠네요. 취득세까지 계산하면 단순 증여가 더 절세가 됩니다.

7억이 아닌 9억 5천만 원으로 거래를 하였다면 시세의 5% 이하이므로 양도소득세 역시 9억 5천만 원에 맞춰 산정이 됩니다.

 

결론

특수관계자 간 거래에 있어서 증여세의 경우 30% or 3억 중 적은 금액까지 낮게 거래가 가능하므로 저가 매매가 유리하지만 그 금액의 차이가 시세의 5%를 넘었을 경우에는 양도세가 시세 기준으로 부과되어 더 많은 세금을 내야 할 수도 있습니다. 그러니 위 내용을 잘 이해하시고 전문가와의 상담을 통해 최적의 방법을 찾으시면 되겠습니다.

 

 Tip!

시가 평가 기준
6개월 이전 ← 증여일 기준 → 3개월 간의 매매, 감정, 경매 등으로 산정
▶ 감정평가를 이용해 신고시가를 확정
   (10억 이상의 경우 둘 이상의 감정평가, 수수료 발생 시가의 약 0.1%)

계속 집값이 오르는 현재와 같을 때는 갑자기 발생하는 고가 매매 거래 때문에 높게 시가가 산정될 수 있습니다. 그래서 감정평가를 이용해 시가를 확정시켜 놓으면 이를 예방할 수 있습니다.(유효기간이 있으니 너무 빨리 한다고 좋은 것은 아닙니다)

[부동산 세금]증여 뜻부터 증여세율까지 쉽고 자세하게 알아보자

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[부동산 세금]양도세_양도소득세 계산 방법_알기쉽게 정리

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세금은 조금만 실수해도 큰 차이가 발생하기 때문에 반드시 전문가의 상담을 받아야 합니다.
21년 기준이며, 상담 전 공부를 위한 참고 자료로 사용해주세요.
충분한 공부가 되어야 좋은 상담을 진행할 수 있습니다.