[부동산 세금] 증여세 절감에는 부담부 증여? 잘못 알면 세금 폭탄 부담부증여 제대로 알기

세금은 조금만 실수해도 큰 차이가 발생하기 때문에 반드시 전문가의 상담을 받아야 합니다.

부담부증여 계산

요즘 늘어나는 세금 때문에 고민들이 많으시죠? 가만히 있는데 자꾸 종합부동산세 같은 세금들이 인상되고 있습니다. 이런 보유세를 절감하기 위해서 방법들을 찾고 계실 텐데요. 사실 많이 찾더라도 결국 매도 아니면 증여를 진행하는 수밖에 없고, 매매할 경우 양도세 부담 때문에 요즘 증여가 늘고 있습니다. 이제는 증여에 발생하는 세금인 취득세와 증여세를 많이들 공부하실 텐데요. 그럴 때 증여의 만능열쇠처럼 희소식으로 들리는 단어가 있습니다. '부담부증여' 절세의 답일까요? 정확하게 알아야 하는데요, 한 번 알아보겠습니다.

 

 

부담부 증여

증여에는
1. 단순 증여 : 일반적으로 우리가 생각하는 증여로 부동산이나 토지등 재산을 이관하는 형식
2. 부담부 증여 : 부채까지 이관하는 형식으로 대출이나 보증금 등에 대한 금액은 양도소득세로, 나머지 차액은 증여세로 분산된다.

부채 없이 주는 것을 단순 증여, 증여하는 집에 전세 보증금이나 대출이 있는데 이를 포함하여 증여하는 것을 부담부 증여라고 합니다. 조금 어려우시죠? 예를 들어서 내용과 세금을 간단히 계산해보도록 하겠습니다.

부모님이 시가 10억의 아파트가 있고 증여를 한다고 가정해보겠습니다. (취득가 4억, 전세 8억, 공시지가 7억)

비교를 위한 간단한 계산이니 직접 계산도 해보시고 꼭 전문가의 상담 및 확인을 받으시길 바랍니다.

증여세 계산

1. 단순 증여

집에 들어와있는 전세를 빼고 시가 10억의 아파트를 그대로 증여한다고 가정해보겠습니다. 그랬을 때 증여세는 증여금액은 시가 10억, 직계 존비속의 공제 금액 5천만 원을 제외하면 과세 표준이 9억 5천만 원이 되고 계산하면 약 2억 2천5백만 원이 나옵니다.

취득세는 공시지가 기준으로 조정대상지역 3억이상인 아파트로 12%가 적용되어 9천4백만 원 정도로 이는 아래 경우도 모두 동일합니다.

수증자(자녀)의 기준으로 보면 10억의 아파트를 받으면서 취득세 9천 4백만원과 증여세 2억 2천5백만 원을 내야 합니다.

 

1주택자 부담부 증여

2. 증여자가 1세대 1 주택자 일 경우 부담부 증여

전세 8억의 보증금을 포함한 증여가 일어났을 때, 실제로 증여받는 금액은 2억에 해당합니다.(시가-부채)

그랬을 때 증여세는 약 2천만 원 정도 발생합니다.

양도세는 1 주택자이므로 21년 12월 8일부터 1주택자 양도세 비과세 기준이 12억으로 상향되었으므로 비과세에 해당합니다.

수증자(자녀)의 기준으로 보면 10억의 아파트를 받으면서 취득세 9천4백만 원과 증여세 2천만 원을 내야 하고, 보증금 명목의 부채 8억이 생겼습니다.

 

다주택자 부담부증여

3. 증여자가 2 주택자 일 경우 부담부 증여

증여세는 2번과 동일하나 여기에 양도세가 발생합니다. 양도차액은 시가와 취득가에 대한 비중으로 계산식이 있으니 위 그림 참고 부탁드립니다. 양도차익은 4억 8천만 원이고 2 주택자 중과세율에 의해 세율 60%를 적용하면 양도세가 약 2억 6천만 원이 나옵니다.

수증자(자녀)의 기준으로 보면 10억의 아파트를 받으면서 취득세 9천4백만 원과 증여세 2천만 원, 양도세 2억 6천만 원을 내야 하고, 보증금 명목의 부채 8억이 생겼습니다.

부채 8억에 세금만 3억 7천만 원 정도 내니 오히려 손해가 아닌가 싶네요.

 

 

요약

위는 예시를 들어서 설명한 거고 단순 계산이기 때문에 자세하게 따져볼 필요가 있습니다. 그러나 부담부 증여가 증여세 절감을 위한 절대적인 방법이 아니라는 것을 알고 가셨으면 합니다.

일반적으로는 다음과 같습니다.

1. 조정지 정대상, 다주택자는 단순증여가 유리

2. 다주택자일 경우 양도소득세의 중과(2 주택자 20%, 3 주택자 30% 가산), 장기보유 특별공제 제외 등으로 양도소득세 부과

또한 알아두셔야 할 것이 증여일로부터 5년 이내에 매매할 경우 증여가 아니라 양도로 처리되니 유의하시길 바랍니다.

위 내용을 공부해서 내 상황에 맞는 방법을 고려해보고 꼭 전문가의 상담을 받으시길 바랍니다.

세금은 조금만 실수해도 큰 차이가 발생하기 때문에 반드시 전문가의 상담을 받아야 합니다.
21년 기준이며, 상담 전 공부를 위한 참고 자료로 사용해주세요.
충분한 공부가 되어야 좋은 상담을 진행할 수 있습니다.