부동산 PF가 뭐길래 PF의 뜻과 프로젝트 파이낸싱의 위기

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부동산 PF가 뭐길래

24년 기준 금리 완화 기대, 악재 해소 등으로 주가가 올라가고 인플레이션의 위기도 잠잠해지고 있습니다. 그러나 한쪽에 크게 자리 잡고 있는 위기가 있으니 바로 부동산 PF입니다. 이 부동산 PF가 뭐길래 이러는 걸까요? 부동산 PF의 정의부터 영향까지 알아보도록 하겠습니다.

 

부동산 PF 정의

PF는 Project Financing의 약자입니다. 특정한 프로젝트를 위해 돈을 모으는 금융 기법으로 대부분은 부동산에서 많이 사용합니다. 그 이유는 아래에서 다시 설명 드리겠습니다. 보통 부동산 PF, PF금융, PF 대출이라는 단어들을 많이 사용합니다. 그렇다면 PF와 일반 대출의 차이는 무엇일까요?

 

PF와 대출의 차이

보통 돈을 빌리기 위해서는 신용도가 필수입니다. 신용도가 아주 높다면 이름만 믿고 빌려주겠죠. 대표적으로 국채가 이와 비슷합니다. 그러나 신용도가 낮으면 이에 안정성을 확보하기 위해 담보가 필요합니다.

그리고 돈을 얼마나 사용할 지 사용 기한을 정하고 빌리게 됩니다. 여기까지는 PF와 대출이 비슷한 상황입니다. 하지만 사용 방법에서 차이가 납니다. 대출은 이 돈을 어디에 사용해도 상관이 없고 사용 기한 내에 갚기만 하면 됩니다. 하지만 PF는 프로젝트를 위해서만 사용이 가능합니다.

그래서 대부분 부동산에 PF가 많은 이유가 여기에 있습니다. 신용과 담보가 없지만 프로젝트의 사업성이 주는 미래 가치를 보고 투자하는 사업, 커다란 자본이 들어가지만 비교적 안정적이라고 생각하는 것이 부동산 사업이기 때문입니다.

 

부동산 PF의 운영

좋은 부동산 계획을 가지고 있는 사업주는 토지를 시행사를 설립합니다. 개발을 할 토지를 매입하고, 건물을 지을 건설사와 계약, 기타 인허가 처리를 합니다. 이런 비용을 만들기 위해 은행에 가서 대출을 해야 하지만 수백, 수천억이나 하는 돈을 일반 대출로는 어렵습니다. 그래서 PF를 통해 사업성을 검토받고 은행은 사업성을 검토 후 전문신탁회사에 맡겨 프로젝트를 진행시킵니다.

그동안 시행사는 분양받을 사람들을 모집하여, 공사 완료 후에 분양대금으로 PF를 갚습니다. 이러면 프로젝트가 완성되는 것이지요.

리조트와 아파트를 분양받고 건설사가 짓고 하는 데는 다 이런 사업들이 진행 중입니다.

 

PF의 위기

이렇게 사업의 규모가 큰 만큼, 그리고 담보도 없고 사업성만 보고 결정하는 만큼 위험도가 큽니다. 그러나 그동안은 투자하기 좋은 저금리에 부동산 호황기였습니다.

그러나 지금은 고금리에 경기가 안 좋아지면서 건설사 상황들이 좋지 않습니다. 인플레이션으로 비용은 더 들어가지만 고금리로 대출 이자는 늘어가고, 부동산 인기는 예전 같지 않기 때문입니다. 이렇게 건설사가 가지고 있는 부채를 못 막으면 이는 시행사, 금융사로 차례로 타격을 주고 도미노 같이 돈을 빌려준 은행들이 줄줄이 무너지면 금융위기까지 올 수 있습니다. 하나 삐끗하면 나라 전체가 어려워질 수도 있는 큰 위기인 것입니다. 23년 대한민국 PF 규모는 134조로 어마어마한 돈이 운영되고 있습니다.